不動産購入よくある質問

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Q不動産会社が2社仲介すると仲介料が増えるの?
結論からお話すると増えません。お支払いする仲介手数料は同じです。宅地建物取引業法に上限が規定されております。不動産会社が1社であろうが、2社であろうが支払う手数料は変わりません。

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Q1つの物件をいろいろな業者が取り扱っているみたいたけど?
売主から売物件を依頼されたA不動産会社が物件Bを不動産流通機構に登録します(法律で義務付けられています)。それを確認したC不動産会社がA不動産会社に問合せをしてチラシ配布したり、自社HPに掲載しているのです。同じ条件で、数社不動産会社を廻ってみると、70〜80%ぐらいは、同じ物件を紹介されると思います。これは、不動産会社間で情報の共有を行っているからです。

「え?そうなの?では残りは??」

はい。残りは、不動産会社や不動産営業マンの独自物件収集力、データベース化によって違いが出てきます。希望条件を正確に不動産会社に伝えないと、思ったような物件が紹介されないこともあります。私達は、お客さまのご要望に最もあった物件をご案内できるよう、常に最新の物件データを元にお客さまのご意見を聞きながら物件探しのお手伝いをしています。ですので、一般的な不動産会社に比べ、余計な物件に時間を費やすことがなく最短距離で理想の物件をご覧いただくことが可能になっているのです。

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Q看板が出ている会社しか物件は取り扱えないの?
いいえ、そうではありません。
上記の回答のように不動産会社で情報を共有していますので、特別な場合を除いて看板が設置されている物件でも紹介が可能ですし、新聞に折り込まれてくるチラシや住宅情報誌に掲載されている物件情報は、その広告主しか販売できないということではありません。お気軽にご相談下さい。

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Q物件価格の他に費用はいくらかかるの?
物件価格の5〜10%を目安に考えて下さい。住宅ローンの組み方や物件によって経費に変動があります。一般的に新築と中古を比較すると、新築の方が軽減措置等により、登録免許税、不動産取得税などが安くなります。ちなみに諸経費には、収入印紙代・住宅ローン事務手数料・融資保証料・火災保険・登録免許税・固定資産税精算金・不動産仲介手数料・司法書士手数料・不動産取得税がございます。詳しくは、弊社にお問い合わせ下さい。

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Q頭金0円でも、住宅は買えるの?
購入出来ます!各金融機関によって条件は異なりますが、頭金0でも物件価格と諸経費を含めて住宅ローンを借り入れすることは出来ます。各金融機関によって諸条件が違いますので、弊社にお問い合わせ下さい。

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Q住宅ローンを借りる時保証人はいるの?
基本的には、金融機関の保証会社が保証してくれるので、保証人は不要です。
賃貸のように保証人で親、兄弟、親族に頭を下げる必要もありません。
しかも、団体生命保険が付いていますので、万が一、借入されている方が、亡くなられた場合、
残っている借入額が、無くなります。
高額な生命保険料に入っていませんか?その保険料を、住宅ローンに回せれば、
毎月の負担もへるのでは?

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Qローンの審査、何日かかるの?
早い銀行は書類が揃っていれば事前審査で2日〜3日で分かります。

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Q住宅ローンはいくらまで借りられるの?
住宅ローンを借り入れする金融機関によって異なりますが、返済比率というものが基本ベースにあります。一般的に、年間の住宅ローンの「年間返済額÷年収=35〜40%以内」が目安になります。したがって、長い期間でローンを組んだ方が多く借りられます。年収によって負担率が異なりますので、弊社にお問い合わせ下さい。また、借入可能額等がお知りになりたい方は、金融機関の事前審査も受付しておりますので、お気軽にご相談ください。

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Q重要事項説明書ってなに?
買主に、契約の前に説明しなければならない書類のことです。この説明義務は法律で決められています。登記簿の権利関係・法的規制・建築基準法等を調査します。その内容を書面で宅地建物取引主任者が説明することになっております。弊社では、物件に問題がある場合はお客様に契約を見合わせる様に提案することもございます。

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Q住宅は所有と賃貸どちらが得なの?
経済評論家の間でも、いろいろ意見は賛否両論に分かれます。ただ、実態として50歳代後半になると、民間の賃貸は借りづらくなります。理由は、一般的に家主(大家)さんが高齢者を敬遠、連帯保証人がいない(いるが収入がない)、定年になりますと収入が減り、入居審査が通らない場合があります。

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Q購入から引渡しまでの手続きを教えて?
概略ですが、つぎの様な流れになります。
  • 1.物件現地内見
  • 2.購入申し込み
    購入条件(価格・支払条件・ローン特約)などをご提示ください。
  • 3.条件交渉
    条件が合意したら契約準備へ
  • 4.契約
    重要事項説明を受け、売買契約書に記名・押印し、手付金の支払い(売買価格の5%〜20%が一般的です)。
  • 5.ローンの申し込み
    金融機関に申し込みます。万一、審査が通らなかった場合は、手付金は全額買主に返還され、契約は白紙解除になります(契約時にローン条項を入れておきます)。
  • 6.引渡し前の現地確認
    建物の設備の説明・境界の確認など
  • 7.残金の支払い
    金融機関で行います。司法書士が登記書類をチェック・代金の支払い・鍵等の受領。
    ・・・引渡し完了

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客付の不動産会社を立てるメリット
  • 不動産取引の中で、買手の依頼を受けた客付の不動産会社が交渉する(客付の不動産会社を立てる)というパターンです。
  • 客付の不動産会社を立てるメリット
    客付の不動産会社を立てる取引方法では2つのメリットがあります。
  • メリットの第一は、不動産取引のプロである客付の不動産会社が、買手であるあなたの立場に立って、取引交渉をすすめてくれることです。
  • メリットの第二は、客付の不動産会社が買手であるあなたのために、豊富な物件情報の中から希望に合った物件を探してくれることです。
(注)客付の不動産会社を立てるということは、わかりやすいたとえを使えば、民事の裁判のときに弁護士を依頼するのと同じように考えられます。通常の人は、裁判の知識はまったくありませんから、自分の利益を守るためには、信頼できる弁護士に頼むのが一番です。不動産購入の場合でも、何千万円という高価な買物をするのですから、買手であるあなたの立場に立って交渉してくれる客付の不動産会社を立てることで、あなたの利益をより一層確実に守ってくれることになります。
国土交通省所管の財団法人である「不動産適正取引推進機構」でも、売手は元付の不動産会社を立て、買手は客付の不動産会社を立てるという取引形態(これを「共同媒介」という)が望ましいとしています(94年1月に公表された同機構の報告書より)。

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 昨年の国会に民法(債権法)改正案が提出されました。民法(債権法)が改正されると、不動産賃貸管理業に直接の影響があるところです。特に、個人の連帯保証契約についての改正、賃借人の賃貸目的物に対する修繕権の明文化、賃借人の原状回復に通常損耗が含まれないことの明文化など、気になる点が多数あります。
  • 賃借人の個人連帯保証の要件
 アパートオーナーの伊藤さんは、所有物件を佐藤さんに家賃15万円で賃貸するにあたり、敷金30万円を預かり、佐藤さんの友人の鈴木さんが連帯保証人になりました。賃貸借契約書には、「連帯保証人は、賃借人の債務を連帯して支払う義務を負う」とのみあります。佐藤さんは、1年間は遅れずに家賃を払っていましたが、1年経過後から遅滞気味となり、2カ月の滞納が発生しました。そこで伊藤さんは債務不履行による契約解除をして、佐藤さんにアパートを出てもらいましたが、通常損耗を除く賃借人に責めのある原状回復費用が100万円発生してしまいました。未払い家賃については敷金を充当しましたが、原状回復費用100万円については、佐藤さんに支払能力がないことから、伊藤さんは連帯保証人の鈴木さんに払ってもらうことにしました。
  • Q.1 現行民法と改正民法(債権法)法案のそれぞれについて、結論に違いが出てくるでしょうか。
  • A.1 事例の連帯保証は、賃借人の債務すべてに支払義務がある内容となっており、その額には確定がないので、根保証にあたります。また、保証の限度額が定まっていないため、極度額のない根保証ということになります。極度額のない根保証の有効性については、現行民法と改正民法では保証の限度があるのかないのかにより、結論が異なることになります
  • 現行民法の場合
     現行民法では、根保証一般についての規定は置いておらず、個人の貸金等の根保証の場合を除き(現行民法465条の2第2項)、極度額の定めを置かなくてもその効力に影響はありませんでした。したがって、事例の伊藤さんは、鈴木さんに100万円の支払いを請求できます。
  • 改正民法の場合
     改正民法では、この点が一変します。現行法の貸金等根保証の規定を個人が根保証人になる場合等、一般に広げ、すなわち改正民法465条の2第2項は、個人根保証契約は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、極度額を定めなければ、その効力を生じないものとしています。事例の保証の約束は、賃貸借契約でよく見かける条項ですが、保証の極度額について約束していませんので、保証自体が無効となってしまいます。したがって、伊藤さんは、鈴木さんに100万円はおろか、1円も請求できないことになります。
  • 対応策
     対応策としては、連帯保証の合意契約書に極度額を入れることがあげられます。たとえば、「連帯保証人は賃借人の債務について、100万円を限度に、賃借人と連帯して支払う」等です。その他、個人根保証契約の規制は、法人保証人には及ばないので、賃貸保証会社等の法人に保証人になってもらうことも考えられます。

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 山本さんは、親から相続した戸建て住宅(築40年)を高木さんに家賃7万円で賃貸していました。山本さんは、この住宅の老朽化が進み、耐震性能も心配なので、建替えを考えていますが、そのためには、立退料を多少払ってでも、高木さんに明渡ししてもらう必要があります。@ そこで山本さんは、老朽化を理由とする更新拒絶の意思表示と、期間満了時に明渡しの請求をしました。A これに対し高木さんは、明渡しの拒否と更新請求ならびに物件の不具合部分の修繕をしてほしいと請求しました。
  • Q.1 現行民法と改正民法(債権法)法案のそれぞれについて、結論に違いが出てくるでしょうか。
  • A.1  借地借家法28条は、建物の賃貸人による更新拒絶や解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況や立退料の提示を考慮して、正当の事由があると認められる場合にのみ、することができるとしており、賃貸人としては、老朽化が進んだ建物について、賃借人に明渡しをしてもらおうとしても、困難が多いのが現状です。ただし、東日本大震災後の傾向において、正当事由として耐震性能の欠如を主張した場合に、裁判例にもこれを認めるものが増えてきています。
  • 現行民法の場合
     賃貸人は、雨漏り等の賃貸借に直ちに影響を及ぼす部分については、修繕義務を履行する必要があります。しかし、耐震性能が心配なため賃借人が耐震補強の請求をしても、過分な費用がかかることから、賃貸人はこれを拒絶することができます。また賃借人には修繕権がないため、賃貸人に拒絶されたからといって、賃借人自ら耐震補強ができるということはあり得ませんでした。 そして、契約を終了させるための正当事由の要素の一つとして、耐震性能がないことを賃貸人として主張することができました。
  • 改正民法の場合
     賃借人の修繕権が認められました。すなわち、改正民法607条の2は、「賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
    1 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
    2 急迫の事情があるとき。」として、賃借人は、賃貸人に修繕を要求し、賃貸人が応じなければ、自ら修繕をすることができることになりました。耐震補強工事が修繕にあたるかは、今後争いの余地がありますが、一つの解釈として、修繕権の範囲とされうる可能性があります。そうすると、正当事由の要素の一つとして、賃貸人が耐震性能がないことを主張しても、賃借人が、修繕要求をしたうえで、賃貸人がこれを相当期間内にしないとして、自ら耐震補強工事をすれば、正当事由の要素の一つを否定できたということになります。
  • 対応策
     改正民法では、「修繕」の定義が明確でない場合に、以上のような解釈の余地ができてしまうため、当事者間の契約の中で、「耐震工事等躯体に関する大規模工事に当たる工事は、ここでいう修繕に当たらない」等、修繕権の範囲を限定する合意を賃貸借契約の中で締結しておくことが考えられます(消費者契約法にも注意)。

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